토지거래허가구역 1015대책 총정리, 서울·경기 12곳 10월20일 시행
"서울 집 사려면 이제 구청 허가 받아야 합니다."
"전세 끼고 갭투자? 10월 20일부터 원천 차단됩니다."
"25억 넘는 집, 대출 2억으로 뚝 떨어집니다."
2025년 10월 15일, 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책이 부동산 시장에 강력한 파장을 일으키고 있습니다. 서울과 경기도 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량이 급증하자, 정부가 초강력 규제 카드를 꺼내든 것입니다. 이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역 확대 지정입니다.
10월 20일부터 시행, 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 일정 지역 내 토지 매매 시 관할 관청의 허가를 받도록 한 제도입니다. 1978년 말 처음 시행되어 현재까지 적용되고 있으며, 부동산 가격 급등 지역을 중심으로 지정됩니다.
이번 1015 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 것은 처음입니다. 서울에 집을 사려면 이제 반드시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
👉️ 국토교통부 공식 토지거래허가구역 안내 페이지
서울 전역 25개 자치구, 경기 12곳 신규 지정
서울 25개 자치구 전체 포함
2025년 10월 15일 발표된 1015대책으로 서울 25개 자치구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 기존에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳만 규제지역이었지만, 이번에 나머지 21개 자치구가 모두 추가되면서 서울 전체가 규제망에 포함되었습니다.
종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구가 모두 토지거래허가구역에 포함됩니다.
👉️ 서울시 도시 계획 정보 알아보기
경기도 12개 지역 동시 지정
경기도는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역이 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되었습니다.
이들 지역은 최근 주택가격 및 지가 상승률이 높고 거래가 활발하여 주택시장 과열이 발생하거나 주변 지역으로 과열이 번질 우려가 있는 곳으로 선정되었습니다.
👉️ 경기도 토지거래허가구역 조회 시스템
10월 20일 vs 10월 16일, 시행 시기 구분
토지거래허가구역: 10월 20일부터
토지거래허가구역 지정 효력은 부동산거래신고법 제10조에 따라 지정 공고일로부터 5일 후인 2025년 10월 20일부터 발생합니다.
10월 20일 이전 계약 체결:
- 허가 의무 없음
- 실거주 의무 없음
- 기존 방식대로 계약 가능
10월 20일 이후 계약 체결:
- 계약 체결 전 구청장 허가 필수
- 2년 실거주 의무 부과
- 허가 없는 계약은 법적 무효
10월 20일 이후 계약 체결을 하려는 경우 허가관청으로부터 허가를 받아야만 유효한 계약을 체결할 수 있습니다. 허가 없이 계약한 경우 해당 계약은 무효 처리되며, 2년 이하의 징역 또는 거래 당시 토지 가격의 30% 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
조정대상지역·투기과열지구: 10월 16일부터
조정대상지역 및 투기과열지구 지정 효력은 2025년 10월 16일부터 즉시 발생합니다.
이 규제가 적용되면:
- 주택담보인정비율(LTV) 무주택자 기준 40%로 제한
- 6개월 내 전입 의무 부과
- 소유권이전 조건부 전세자금 지원 금지
- 다주택자 취득세 중과
- 수도권 전매제한 3년 적용
주담대 한도 대폭 축소, 고가주택 직격탄
수도권·규제지역의 주담대 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다. 시가 15억 원 이하 주택은 현행 6억 원 유지, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 축소됩니다.
| 주택 시가 | 기존 한도 | 변경 한도 | 축소폭 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 6억 원 | 유지 |
| 15억~25억 원 | 6억 원 | 4억 원 | -2억 원 |
| 25억 원 초과 | 6억 원 | 2억 원 | -4억 원 |
과도한 금융을 활용한 고가주택 구입 수요를 제한하기 위한 조치로, 특히 25억 원을 초과하는 고가주택의 경우 금융 한도가 기존 6억 원에서 2억 원으로 4억 원이나 줄어들어 큰 타격이 예상됩니다.
스트레스 금리 상향, DSR 강화
차주별 이자율에 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 제도도 강화됩니다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 높입니다.
이는 향후 이자율 인하 때 발생할 수 있는 차주별 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하기 위한 조치입니다.
토지거래허가구역 실거주 의무, 핵심 조건 4가지
토지거래허가구역에서 주택을 매수할 경우 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 잔금일에 전입 신고를 해야 하며, 허가일로부터 4개월 이내 잔금을 치러야 합니다.
실거주 의무 핵심 조건:
- 구입 주택이 최종 1주택
무주택자 또는 기존 주택을 처분하여 1주택자가 되어야 합니다. - 허가신청일로부터 3개월 내 잔금
허가를 받은 후 3개월 이내에 잔금을 완납해야 합니다. - 잔금일로부터 6개월 내 입주
잔금을 치른 후 6개월 이내에 해당 주택에 입주해야 합니다. - 입주 후 2년간 실거주
취득 시점부터 2년간 반드시 실거주해야 합니다.
전세나 월세로 임대하는 것이 불가능하며, 갭투자는 원천 차단됩니다. 실거주 의무를 이행하지 않을 경우 취득가액의 10%에 해당하는 강제이행금이 매년 부과될 수 있습니다.
경매는 예외, 실거주 의무 면제
토지거래허가구역 내에서 경매로 매수한 경우에는 실거주 의무가 면제됩니다. 경매를 통해 매수한 부동산은 투자 목적으로도 소유할 수 있으며, 실거주 요건이 적용되지 않아 전세를 놓는 것도 가능합니다.
1주택자 전세자금 지원도 DSR 적용
1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세자금 지원을 받는 경우 이자상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영합니다.
다만, 이번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 1주택자의 수도권·규제지역 전세자금 지원에 우선 적용하되, 향후 전세자금 DSR 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 계획입니다.
은행권 위험가중치 조기 시행
은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기를 당초 예정된 2026년 4월보다 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행합니다. 위험가중치 하한은 기존 15%에서 20%로 상향됩니다.
이를 통해 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업, 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 적극 유도할 계획입니다.
부동산 불법행위 근절, 감독기구 신설
정부는 가격띄우기 등 부동산 불법행위 근절을 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치합니다.
국토부: 가격띄우기 기획조사
국토교통부는 허위 신고 후 거래 해제하는 수법의 가격띄우기를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영합니다. 혐의를 발견하면 수사의뢰 등 엄정 조치할 계획입니다.
금융위: 대출 규제 우회 점검
금융위원회는 사업자대출의 용도 외 유용 실태에 대해 전수조사해 대출 규제 우회 사례에 대해 점검과 관리 감독을 강화합니다.
국세청: 고가주택 취득 전수 검증
국세청은 30억 원 이상 초고가주택 취득거래와 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고, 시세조작 중개업소 등도 집중 점검합니다.
국세청 7개 지방청에 정보수집반을 가동해 주택시장 과열지역의 탈세정보를 수집하고, 부동산 탈세 신고센터를 운영해 부동산 탈세행위에 대해 신속 대응합니다.
경찰청: 부동산 범죄 특별단속
경찰청도 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성해 부동산 범죄 특별단속에 착수합니다. 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 단속합니다.
향후 5년 수도권 135만 호 주택 공급
정부는 향후 5년간 수도권 135만 호 주택을 차질없이 공급하기 위해 9.7 주택공급 확대방안의 후속조치 이행에 속도를 높여 올해 안에 모두 추진하기로 했습니다.
공급대책 후속 법률 연내 통과 추진
민간 정비사업 절차·사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의합니다.
주택공급점검 TF 격주 개최
관계부처와 지자체, LH와 SH, GH 등이 참여하는 주택공급점검 TF를 격주로 정례적으로 개최하고, 공급 과제별로 진행상황 점검과 현장방문 등으로 애로요인을 해소하고 속도를 높일 방안을 강구합니다.
수도권 공공택지 연내 5000호 분양
수도권 공공택지 내 올해 분양 물량 2만 2000호 중 이미 분양한 1만 6500호를 제외한 잔여 물량 5000호를 연내 분양하고, 내년 수도권 공공택지 내 분양할 주택 2만 7000호 중 일부에 대해서도 구체적인 단지와 물량 계획에 대해 연내 발표할 예정입니다.
규제지역 지정 Q&A
Q1. 규제지역 내 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되나?
규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매제한이 적용됩니다. 다만, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매가 허용됩니다.
Q2. 규제지역 지정에 따른 분양 규제의 적용대상·시기는?
규제지역 지정 시 가입 기간, 세대주 등 분양 당첨에 대한 자격요건이 강화됩니다. 가점제 적용 비율이 확대되고 분양 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한됩니다. 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용됩니다.
Q3. 정비사업이 받는 규제는?
도시정비법상 규제지역 관련 규제는 조합원 지위양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택수 제한 등의 규정이 적용됩니다.
규제지역 지정 공고일 당시 조합설립 인가된 재건축 구역 및 관리처분계획 인가된 재개발 구역부터는 조합원 지위양도가 불가합니다. 매매거래 자체는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금청산 대상이 됩니다.
마무리: 10월 20일, 부동산 시장의 분기점
2025년 10월 15일 발표된 1015 부동산 대책은 서울 전역과 경기 주요 지역을 강력한 규제로 묶었습니다. 10월 20일이라는 날짜가 부동산 시장의 분기점이 될 전망입니다.
10월 20일 이전: 계약 가능, 허가 불필요, 실거주 의무 없음
10월 20일 이후: 계약 전 구청 허가 필수, 2년 실거주 의무, 갭투자 원천 차단
김윤덕 국토교통부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 내집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있어 주택시장 안정을 정부 정책의 우선순위로 두고 관계부처가 총력 대응해 나가겠다"고 밝혔습니다.
실수요자가 아닌 투자 목적의 거래는 사실상 차단되는 만큼, 주택 매매를 계획 중이라면 반드시 10월 20일 전후를 명확히 구분하여 대응해야 합니다. 특히 15억 원 이상 고가주택의 경우 금융 한도가 대폭 축소되므로 자금 계획을 재검토해야 합니다.
문의:
- 국토교통부 주택정책과: 044-201-3318, 3324
- 국토교통부 토지정책과: 044-201-3402
- 기획재정부 부동산정책팀: 044-215-4312
- 금융위원회 금융정책과: 02-2100-1690, 1692